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樓市博弈入“深水” 業內預測或在近期迎來拐點
時間:2011-03-29 15:46:50    來源:    房產首頁    
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  3月底,關于房地產調控的政策密集出臺。近期國務院將派出8個調查組,分赴全國各地,對先前出臺的樓市調控效果進行摸底;國土資源部日前派出專門調研組,對各地用地情況、地價水平進行調研監測,堅決防范新“地王”的產生;同時,國家發改委也發布了從5月1日起商品房銷售實行一套一標價的“明碼標價”政策。8Dm中國企業家聯盟網

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  對此,業內人士預測,隨著調控政策的深入,調與被調雙方的博弈將進入深水期,樓市或在近期迎來拐點。8Dm中國企業家聯盟網

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  政策太“曖昧”8Dm中國企業家聯盟網

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  調控目標首先應該考慮房價收入比,漲幅應該跟CPI掛鉤,而不是GDP;其次,限價目標應該變成“跌價目標”,也就是應該規定今年房價應該跌多少,而不是可以漲多少8Dm中國企業家聯盟網

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  按照“新國八條”中的硬性要求:“2011年各地政府要根據當地經濟發展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力,合理控制目標,并于第一季度末向社會公布。”8Dm中國企業家聯盟網

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  截至3月24日,丹東、銀川、榆樹、佛山、沈陽、貴陽、昆明、岳陽以及山西省的20多個城市已公布房價控制目標。目標大多與當地年度GDP或居民人均可支配收入目標掛鉤,即漲幅控制在10%-15%之內。但北京、上海、深圳等房地產一線城市,至今都還未公布房價調控目標。8Dm中國企業家聯盟網

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  對于這樣的調控目標,多位專業人士在接受《國際金融報》記者采訪時認為,這樣的限價目標有“漲價目標”之嫌。8Dm中國企業家聯盟網

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  “該政策本身的語言就頗顯‘曖昧’,給地方政府留了鉆空子的機會。去年全國70個大中小城市的平均漲幅不超過10%,房價上漲幅度已經夠讓人受不了了,如果再允許房價在去年的基礎上漲10%,調控又走進了‘越調越高’的怪圈。”上海房地產分析師、財經評論員陳真誠在接受記者采訪時如是說。8Dm中國企業家聯盟網

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  對此,復旦大學房地產研究中心主任尹伯成也表示認同:“從目前來看,出了調控目標比不出還要糟糕,這樣的目標無疑助推了市場對于房價上漲的預期。”他認為,調控目標首先應該考慮房價收入比,漲幅應該跟CPI掛鉤,而不是GDP;其次,限價目標應該變成“跌價目標”,也就是應該規定今年房價應該跌多少,而不是可以漲多少。8Dm中國企業家聯盟網

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  房產商缺資金?8Dm中國企業家聯盟網

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  在110份有效調查問卷中,超過5家房企表態正在醞釀降價促銷,降幅最多達到10%。另有近20家房企選擇延后開盤,其余全部為“暫時觀望”8Dm中國企業家聯盟網

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  “上有政策、下有對策。”在獲悉國家發改委3月22日發布的關于商品房要明碼標價的規定后,某開發商在接受媒體采訪時表示,對于這種“明碼標價”的規定,就有很多對策,如可以先把網上的參考價提高,然后以打折的方式銷售,看似便宜了,其實還是高價。8Dm中國企業家聯盟網

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  確實,近年來,在種種樓市調控歷練中成長的房企們在面對新政策的出臺時,已經練就了“兵來將擋,水來土掩”的坦然態度。即使在市場低迷的背景下,他們依然很淡定。8Dm中國企業家聯盟網

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  在最近召開的一個匯集了近百家房企高層的閉門論壇上,多數開發商仍對降價表現得很含糊。在110份有效調查問卷中,超過5家房企表態正在醞釀降價促銷,降幅最多達到10%。另有近20家房企選擇延后開盤,其余全部為“暫時觀望”。8Dm中國企業家聯盟網

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  在銀根緊縮、成交量下降的背景下,作為資金高度密集型的房地產業,開發商們的資金鏈究竟能“觀望”多久?8Dm中國企業家聯盟網

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  “開發商其實不缺錢。首先,雖然現在銀根緊縮,但是之前開發商已經獲得了許多銀行貸款,且多為長期;其次,除了銀行機構,開放商的融資渠道很多,如民間資本,政府關注了一個‘池子’,但控制不了另一個‘池子’;第三,開發商已經在之前的樓市中獲得了充分的自有資產。”陳真誠說。8Dm中國企業家聯盟網

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  拐點暫不出現8Dm中國企業家聯盟網

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  房產商與政策的僵持還會持續一段時間,房產商資金還比較充足,尤其是一些大型房產商,他們仍在觀望政策的走勢,不會輕言降價8Dm中國企業家聯盟網

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  “國八條”出臺已接近兩個月,業內預測,如果政策方向沒有重大改變,5月將迎來房企集中降價。上海易居房地產研究院綜合部部長楊紅旭稱,快則3月,最可能是4月,最遲不會超過5月,70個大中城市新建商品住宅價格環比綜合指數將出現首次下跌,也即房價出現“拐點”。8Dm中國企業家聯盟網

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  而在陳真誠看來,房產商與政策的僵持還會持續一段時間,房產商資金還比較充足,尤其是一些大型房產商,他們仍在觀望政策的走勢,不會輕言降價。8Dm中國企業家聯盟網

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  有分析認為,一線城市由于價格處在高位、市場較為成熟,率先降價的可能性較大。二三線城市房地產發展處在起步階段,未來商品房增量市場重心向二三線城市轉移,價格向上的壓力還很大。8Dm中國企業家聯盟網

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  “堅持限購,房價必跌無疑。”尹伯成對記者表示,在政府出臺的一系列更為嚴厲的調控樓市中,效果最為明顯的是限購。這一政策措施大大觸動了投資和投機性購房者、開發商以及一些地方政府利益。“但是政府還需對限購的期限和范圍作出進一步的明確指示,比如規定限購期限,至少3年,限購城市進一步擴大到五六線城市,這樣才能不給投機商留下找空子的空間。”8Dm中國企業家聯盟網

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  據了解,在北京施行“限購令”的當月,河北燕郊、清河、三河等首都“一小時生活圈”的城鎮房價就從7000元/平方米飆升至破萬;上海頒布“限購令”后,周邊二三線城市的商品房成交量逐周攀升,蘇州、無錫等大城市成交量平均增加五成。8Dm中國企業家聯盟網

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  尹伯成指出,現在限購還局限于大中城市,有的只在市區限購,這就給開發商、投機商轉移戰場留了空間和余地。8Dm中國企業家聯盟網

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