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市場調整 為何每次只有萬科敢于唱空樓市
時間:2014-07-14 16:19:53    來源:期刊網    網站首頁    

趕超萬科成“魔咒”,“房地產的市場宏觀調控對萬科而言,無論是長期還是短期都是利好,萬科作為行業內資本市場信用積累最充分的企業之一,將在合作模式上獲得更大的空間。”王石并不忌諱談萬科是受益者。YKQ中國企業家聯盟網

有業內人士總結稱,每當有房企提出要超越萬科時,較大級別的市場調整就會如期來臨。趕超萬科成為一個魔咒。YKQ中國企業家聯盟網

歷史總是驚人相似。YKQ中國企業家聯盟網

5月初,萬科的副總裁毛大慶在一個內部沙龍上的發言,以及總裁郁亮預警樓市風險的講話,對市場的影響仍在發酵。YKQ中國企業家聯盟網

“任志強總在維護行業的利益,萬科卻不同,總歡迎市場的調整。”對于近期毛大慶的內部發言,湖南一家區域性房企人士表示,萬科曾多次表態支持政府對樓市進行調控,這與任志強經常批評政府干預樓市形成鮮明對比。YKQ中國企業家聯盟網

“每次市場調整時,萬科都會率先的降價搶收,然后再公開唱空,等一些房企玩不下去了,萬科再趁機收購,擴大市場占有率。”上述房企人士稱,從2005年到2010年,再到2014年,萬科每次都成為市場調整的受益者。YKQ中國企業家聯盟網

發言引業內反彈YKQ中國企業家聯盟網

在房地產圈,萬科向來被看成是不遵守“潛規則”的異類,但鮮有人能無視萬科釋放出的信號。YKQ中國企業家聯盟網

2008年的房地產市場進入深度調整期,當年9月,一則“萬科主要負責人在‘松山湖會議’上的講話”在網上瘋傳,主要內容包括:“要敢于降價,勇于降價,將手頭的存貨和正在開發推出的新貨以最快的速度賣掉。”此后,萬科發布澄清公告指出,“松山湖會議講話”純屬偽造。YKQ中國企業家聯盟網

但當年萬科率先在長三角降價卻是不爭的事實,其主動的破局的姿態得罪過不少同行。綠城集團董事長宋衛平直到2009年底還對萬科公開降價的舉動耿耿于懷,“2008年市場遇到困難時,萬科率先降價出貨,置同行利益于不顧,沒有體現行業責任。”YKQ中國企業家聯盟網

此次,毛大慶的內部發言稿傳出之后,毛大慶和郁亮同樣出面澄清,并解釋稱,并非看空樓市,只是警示風險。不過,對于房地產行業的一些同行而言,萬科的言論令他們感到不安。YKQ中國企業家聯盟網

“本來近期的市場就不太好,唱空的言論很多,萬科火上澆油,加重了購房者的觀望情緒。”深圳某地產公司營銷高管對記者稱,他們很關注萬科項目的定價,分析其漲跌行為,尤其是同片區項目直接構成競爭,是必須做的市場監控。YKQ中國企業家聯盟網

盡管關注萬科的動作,但有時房企卻看不透萬科的虛實。YKQ中國企業家聯盟網

去年11月,萬科在長沙5個項目全線推出“合伙打劫開發商”的降價促銷活動,提前的跑量。YKQ中國企業家聯盟網

“大家當時沒有追隨萬科降價,錯過了最佳時機。”一位長沙本土房企人士告訴記者,當時其他開發商以為萬科是為了沖刺年度銷售目標,等到年后市場突然轉冷,才想起降價賣,但現在想跟隨也來不及了。YKQ中國企業家聯盟網

一位業內的人士認為,郁亮出來為毛大慶圓場,是想減少對行業唱空言論的負面影響。不久前王石就曾透露,萬科曾因2008年降價事件,受到幾個地方政府的排斥。YKQ中國企業家聯盟網

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趕超萬科成“魔咒”
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“房地產的市場宏觀調控對萬科而言,無論是長期還是短期都是利好,萬科作為行業內資本市場信用積累最充分的企業之一,將在合作模式上獲得更大的空間。”王石并不忌諱談萬科是受益者。YKQ中國企業家聯盟網

有業內人士總結稱,每當有房企提出要超越萬科時,較大級別的市場調整就會如期來臨。趕超萬科成為一個魔咒。十年來,萬科幾次遭遇挑戰,最終的結局都是勝出。YKQ中國企業家聯盟網

2004年,順馳掌門人孫宏斌公開聲稱“將在3年內趕超萬科,成為行業第一”。2009年底,綠城掌門人宋衛平表示,綠城土地儲備和銷售增長速度都遠超過萬科,3-5年內超過萬科沒問題。YKQ中國企業家聯盟網

但2005年、2010年樓市均遭遇調控,順馳最終破產,綠城一度瀕臨倒閉。YKQ中國企業家聯盟網

“實際上萬科在去年定計劃時,就已經預料到今年市場不會太好。”深圳某龍頭房企高管說。YKQ中國企業家聯盟網

去年萬科銷售額是1709億元,今年銷售目標比較保守,為2000億元,綠地集團房地產業務今年銷售目標則鎖定在2400億元。YKQ中國企業家聯盟網

上述房企高管表示,如果今年樓市持續低迷,萬科可能會再次笑到最后。YKQ中國企業家聯盟網

“對于一線公司,萬科只定銷售目標和原則,以及項目收益率,拿項目和定價權在于項目公司,但萬科的要求是,價格要隨行就市,不準拿地王。”一位熟悉萬科內部規則的地產商透露。YKQ中國企業家聯盟網

深圳某大型上市房企高管分析稱,萬科的操盤規律其實很清晰,職業經理人首先面對的是企業考核制度,現在萬科把投資回報率放在第一位,要求項目盡快去 化,如果周轉期長,對資金使用效率有影響,就會選擇降價,騰出錢來再去拿地,因此萬科對利潤率要求不高,在需要降價的時候可以降價。YKQ中國企業家聯盟網

他分析,這與萬科的產品有關,從2012年開始,萬科的產品超過九成是144平方米以下的剛需項目和首套改善住宅,符合政策支持的方向,而調控都是打擊投資投機需求。YKQ中國企業家聯盟網

不過,對很多大房企而言,萬科的模式只能作參考。那些和萬科的市場定位和策略都不同的企業,對市場的判斷還是會根據自己內部的研究。畢竟,不同開發商操盤方式不同,萬科能做的,別人不一定能做到。YKQ中國企業家聯盟網

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