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“鬼城”頻現 文化地產如何不唱“空城計”?
時間:2014-07-14 16:33:04  來源:   作者:  網站首頁     <

 近幾年,不管是傳統地產行業,還是影視、旅游,甚至出版、IT行業內的龍頭,都紛紛拿地進軍文化地產領域。這其中既有政府的大力投入,也有民間資本的洶涌澎湃。文化產業園區、影視基地、養老地產等五花八門的文化地產概念都要在盛宴中分一杯羹。EAg中國企業家聯盟網

  然而,公開數據顯示,在上萬個文化產業園中,名副其實的微乎其微;全國近千個影視城、影視基地只有5%可以盈利……熱潮退去,文化地產“鬼區”“空城”的問題浮出水面。面對大量的項目空置,是發展思路不對還是模式存在問題?本期專題將針對國內文化產業園、影視基地、養老地產的“鬼區”“空城”問題,揭示激烈競爭的背后,究竟有著怎樣的資源浪費?它們的出路又在哪里?EAg中國企業家聯盟網

  文化產業園區“超額超配置”EAg中國企業家聯盟網

  北京新元文智文化咨詢公司是一家專注于文化產業研究的機構,園區經營業態也為他們所關注。在其近期進行的全國文化產業園區調查課題中,調研結果直接揭示了目前國內文化產業園區“超額超配置”的現狀。EAg中國企業家聯盟網

  根據推算,全國各類文化創意產業園區總建筑空間面積高達2.6億平方米。全國目前有70多萬注冊文化企業,如果每個文化企業平均需要建筑面積為200平方米左右,則園區建筑面積約是所有文化企業需要的兩倍。而按照一些城市現狀考量,大多園區最多約有六至七成文化企業在園區集聚,則園區所產生的建筑面積是文化企業實際需要的3倍左右。因此可得,國內文化產業園區將出現大量空閑建筑,或有以文化產業園區的名義發展其他產業的情況。EAg中國企業家聯盟網

  “22院街”藝術區是北京一個藝術與時尚相結合的商業街步行街,秉承讓生活走進藝術、讓藝術融入生活的經營理念,園區的最初構想是由國際畫廊、各類藝術機構、拍賣公司、藝術家工作室、創意型餐飲、酒吧及相關配套業態組成。然而目前“22院街”只有四五家畫廊,并且沒有具有較強行業影響力和較高藝術水準的大型機構,同時,藝術與商業往往在這里此消彼長。可能由于宣傳不夠、交通不便,來這里的人大多是小圈子里的藝術愛好者,如今它已經成為一座人氣不佳、悄無聲息的藝術區。EAg中國企業家聯盟網

  按照最初規劃,除進駐的畫廊、藝術機構,“22院街”藝術區還將為藝術家們提供工作室,藝術區地下近2萬平方米的空間就被規劃為“畫家村”,建筑風格也擬全部按照藝術家工作室、創意類工作室的標準全新建造,可謂是專門為藝術家們設計的。但現實是,藝術區地下空間的利用率并不高,不少房間大門緊鎖,漆黑一片;正在使用的房間大部分也是攝影工作室,畫家的工作室寥寥無幾,其南側建筑群地上地下空間的入住率已有八成,但已租出去的地下空間里,有不少屋子都是當作展廳,只在展覽時啟用。EAg中國企業家聯盟網

  無獨有偶,地處武漢市江夏區的譚鑫培文化園占地3600畝,該園區的初始規劃是為紀念中國京劇“譚派”藝術的開宗立派大師譚鑫培,奔著打造中國最大的京劇文化主題公園而去。EAg中國企業家聯盟網

  但在目前的經營中,文化園內譚鑫培古戲樓因演出成本高昂陷入經營停頓狀態,用5000萬元打造的“全國最大古戲樓”因此被“打入冷宮”,只有兩個工作人員負責日常維護。EAg中國企業家聯盟網

  譚鑫培文化園之所以陷入典型的燒錢多、回本慢、盈利難的規劃失敗局面,一大原因是當地政府及開發商高估歷史資源,制造文化泡沫。園區的維護費每年都在400多萬元,實現盈利收回目前來看尚為遙遠。另外,在幾年來的經營中,譚鑫培文化園一直處于“有園無戲”的狀態,成為一個孤懸在江夏區的文化項目,園內及周邊沒有其他業態,其產業鏈條也沒辦法拉長。而它的收入目前單靠收房租,由于建設耗資巨大,致使其建成后租金又過高,不少企業望而卻步,最終其企業入駐率也非常低。而作為一個健全的產業園區應有的信息、法律、投融資在內的增值及孵化服務,該園區也沒有此類配置。EAg中國企業家聯盟網

園區“空城”五大原因EAg中國企業家聯盟網

  很多園區陷入“空城”危機,一是因為沒有準確把握園區的市場競爭環境。園區運營者單從園區自身的產業定位、產業前景、園區的優惠政策等來看,對文化企業具有一定的吸引力,但園區建設者在規劃時,沒有準確做出市場競爭程度和企業需要飽和度分析,即園區建設沒有找到所特有的在人才、品牌、氛圍、消費市場等方面的競爭優勢,市場的競爭程度也沒能充分了解。如北京的宋莊具有濃厚的藝術氛圍、798具有較高的知名度,因為二者均具有較強的藝術消費市場和健全的藝術流通渠道。只有具備一定的核心優勢,才能有效吸引和融合企業資源。

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